上海汤臣一品物业费多少钱一年重点城市物业费大起底

2021年物企通过非住业态、城市服务等不断拓宽服务边界，基于社区和家庭场景的社区增值服务发展探索如火如荼，行业规模保持快速增长，非住行业、增值服务、环卫市场空间广阔。在经历了资本市场的冰火两重天后，上市物企规模仍成为了2022年企业发展的主旋律。

在规模快速扩张之余，很少有企业静下来想清楚应该选择具备什么特质的城市进行项目拓展。从城市进入的角度来看，城市的平均物业费越高，代表着企业可获得的收益上限越高。根据克而瑞物管监测，全国重点20城中一线城市住宅平均物业费为3.1元/㎡/月，二线城市住宅平均物业费为2.2元/㎡/月。一线城市物业费是二线城市第1.4倍，而5年以下楼龄的平均物业费则是20年以上的1.6倍。

据克而瑞物管监测数据显示，北京和上海为高物业费集中地，在传统认知中，上海翠湖天地、汤臣一品、华侨城苏河湾、融创滨江壹号院等项目物业费却没能排进上海物业费前列。

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一线城市物业费是二线城市1.4倍

据CPIC克而瑞物管数据显示，全国重点20城平均物业费为2.4元/㎡/月，在这其中，深圳最高为3.8元/平米/月，其次是上海，为3.4元/平米/月，深圳和上海是重点20城中仅有2个物业费超过3元/平米/月，受其影响，一线城市住宅平均物业费为3.1元/㎡/月。

全国重点20城中物业费低于2元/㎡/月的城市分别为南京、西安、南宁、合肥，其中合肥最低为1.7元/平米/月。二线城市住宅平均物业费为2.2元/㎡/月。

20城住宅平均物业费（元/㎡/月）

数据来源：CPIC，克而瑞物管

由于物业服务是一项民生业务，为了加强住宅物业服务收费管理，规范物业服务收费行为，保证居民安居，政府通常会出台指导价以约束物业企业。

但随着人员成本、运营成本的增加，政府指导价一定程度上已经成为影响城市物业市场良性发展重要因素之一。

根据监测，全国重点20城现行物业费价格体系中，8成以上城市实现政府指导价，仅上海一城废除政府指导价，以市场调节价为主运行，广州、重庆等城市则实行政府指导价与市场调节价并行的价格体系。

深圳作为仍实行政府指导价的一线城市，其政策更新较为及时。2019年深圳市住建局及发改委发布《深圳市住宅物业服务收费指导标准（征求意见稿）》，更新物业费指导价上限，截止目前深圳市物业费上限仍为全国最高5.6元/㎡/月。

部分城市住宅物业费价格体系

数据来源：政府网站，克而瑞物管整理

5年以下楼龄物业费是20年以上的1.6倍

随着人民生活水平的提高，居民对物业服务的要求也在不断提升。尽管全国各城市现行物业费价格体系仍以政府指导价为主，但推动物业费市场化已成为行业共识。

一方面，上海实行市场调价在全国具有良好示范作用，广州、重庆等城市在政府指导价基础上实行市场调节价，市场化价格体系正逐步推行。

另一方面，部分仍实行政府指导价的城市，也出台相关条例更新指导价上限，以匹配居民不断提高的物业服务要求。

从各城市推进情况看，新入市项目的物业费普遍较过往有所提高。据克而瑞物管监测，全国重点20城住宅项目，楼龄越短物业费越高，5年以下楼龄的项目平均物业费是20年以上楼龄项目的1.6倍，楼龄5年以下的项目平均物业费为2.7元/㎡/月，而20年以上楼龄项目的平均物业费仅为1.7元/㎡/月。

从不同楼龄段来看，楼龄5年以下的项目物业费明显高于其他楼龄段的物业费，其与5-10年楼龄项目的平均物业费差距为0.6元/㎡/月，远高于5-10年楼龄与10-15年楼龄项目的物业费0.2元/㎡/月的差距。10-15年楼龄与15-20年楼龄以及20年以上楼龄的物业费差距则较为平均，都为0.1元/㎡/月。

不同楼龄段项目平均物业费（元/㎡/月）